Nytt på norsk

Endringene i arbeidslivet treffer kontormarkedet i form av helt nye krav til brukertilpasning. Standardisering er ut, fleksibilitet er inn – og det på alle plan. 

I midten av Karl Johan, rundt en bakgård fra 1860 befinner Thon Flex og Ramsøskars egne lokaler seg. Midt i en stresset handlegate finnes en fleksibel, nytenkende og moderne form for kontorlokaler, inspirert av fremtidens krav til kontorutvikling. Den teknologiske utviklingen redefinerer både arbeidsprosesser og arbeidsplasser.

Cushman & Wakefield (2018) beskriver tre drivere bak utviklingen innen kontorutforming:

  1. Virksomhetene har behov for å kunne snu seg raskt.
  2. Tradisjonelle leiekontrakter er lange og rigide, noe som er uforenlig med 1.
  3. Yngre generasjoner sverger til tilgangsøkonomi (access economy), dvs. en slektning av delingsøkonomien.

Cushman & Wakefield beskriver en lang rekke co-working- og delingskonsepter som er vokst frem i kjølvannet av dette og konkluderer slik ”At the end of the day, businesses that are successful in the future will be those that break down the barriers between people, workplaces and technologies and empower their employees to be productive and creative no matter where they are.”

Med referanse til Deloitte skiver Cushman & Wakefield videre at ” 70% of Millennials might reject traditional employment and choose to work independently in the future. A survey of 400 business students in Paris (ESSEC) showed that 93% didn’t want a traditional office and 87% wanted to work in a city centre”. Fremtidens arbeidsplasser må altså gjøres attraktive for nye generasjoner som melder seg på arbeidsmarkedet. Disse tenker annerledes enn etablerte arbeidstakere

Helt nye aktører

Som et resultat av denne utviklingen ser vi at en rekke internasjonale aktører etablerer seg i Norge med nye arbeidsplasskonsepter, blant dem Regus, Spaces, Evolve og House of Business (Cushman & Wakefield 2018). Disse leverer standardiserte stordriftskonsepter tilpasset et internasjonalt marked, og det reiser to spørsmål:

Vil denne typen konsepter fungere? Er de kompatible med vår arbeidslivskultur og måten vårt arbeidsliv fungerer på?

Er leietakerne komfortable med det er snakk om fremleie? Dette er definitivt et risikomoment på leietakers hånd: Dersom lokalenes adresse i praksis viser seg å være ”feil”, dersom fremleieren går konkurs osv. kan det oppstår svært uoversiktlige situasjoner.

Den norske varianten

Oversatt til den praktiske, norske hverdagen er det lett å finne eksempler på at standard leiekontrakter med lang varighet har sin begrensning i dagens arbeidsmarked der mange har behov for å snu seg raskt: gründere i startfasen, konsulenter på tidsbegrensede prosjekter, distriktsbedrifter med behov for en liten base i byen og bedrifter som er usikre på fremtidig bemanningsutvikling. Alle disse vil foretrekke skreddersydde leiekontrakter som tar hensyn til deres spesielle behov.

Thon Gruppen har med Thon Flex tatt sjumilssteg når det gjelder fleksibilitet. Karl Johans gate 16 har beliggenhet midt i smørøyet, og lokalene er utformet med sikte på å imøtekomme svært ulike kundebehov. Konseptet skal videreutvikles og utvides, noe som vil sikre en sømløs overgang mellom enda flere tjenesteområder og forenkle hverdagen ytterligere for brukerne. I motsetning til de internasjonale konkurrentene har Thon Gruppen tatt utgangspunkt i lokale forhold og norsk arbeidslivskultur.

Den menneskelige faktor

Når fleksibilitet blir hovedmålet, er det lett å forregne seg på den menneskelige faktoren. Forskeren Jan Kristian Karlsen, som arbeider mye med fremtidens arbeidsliv, mener at ”mange opplever det å bli fratatt en fast arbeidsplass som en territorial trussel”. Mennesket er et vanedyr. Vi knytter oss til omgivelsene og liker å bygge rede. (Karlsen, 2015). Selv om tilretteleggingen av det fysiske arbeidsmiljøet ser optimal ut på tegnebrettet, gir det ingen garanti for at medarbeiderne utnytter potensialet. Det er først når menneskelige behov kobles sammen med arbeidsprosessene at lokalene kan fungere som forutsatt.

Målsettingen for Karl Johans gate 16 var derfor tredelt:

Fleksibilitet: Medarbeiderne skal kunne bevege seg mellom soner som ivaretar varierende krav til samhandling og individuelt arbeid.

Menneskelige behov: Fordi mennesker er ulike, må medarbeiderne ha anledning til å velge seg et miljø og en arbeidsplass der de kan fungere på sitt aller beste.

Estetikk: Et mangfold av uttrykk skal gi varierte opplevelser som i sin tur stimulerer medarbeidernes kreativitet, øker trivselen og bidrar til aktiv deltakelse i arbeidsprosessene.

Lokalene

Thon FLEX viser hvordan utleiere i dagens marked tenker helt nytt. Ambisjonen er at lokalene skal passe for alle. Har du behov for en arbeidsplass to ganger i måneden, får du det. Trenger du et tradisjonelt kontor, får du det også. Behøver du en mellomting, er heller ikke det problematisk.

Utleielokalene består av fire etasjer med svært forskjellige fleksibilitetskonsepter. Avtalen mellom utleier og leietaker er avtale om medlemskap – enten FLEX eller KONTOR. Det er på grensen til misvisende å snakke om leiekontrakter.

2. etasje er innredet som et stort åpent landskap med ulike typer aktivitetsbaserte arbeidsplasser samt felles resepsjon og lounge for hele bygget. Her leier man ikke et bestemt areal, men bruk av hele lokalet og alle fasiliteter. Det eneste man behøver å ha med seg er PC’en. Alt annet har utleier sørget for. (Medlemskap: FLEX.)

3. og 4. etasje består av kontorer for 2-10 personer. Fleksibiliteten er stor også her: Dersom leietakeren ekspanderer, kan lokalet enkelt utvides. Krymper virksomheten, kan det like enkelt innskrenkes. Fellesareal, kjøkken, sosiale soner og stillerom deles av leietakerne, og en rekke tilleggsfasiliteter tilbys. (Medlemskap: KONTOR.)

5.etasje er innredet som et åpent kontorlandskap for én leietaker med utgangspunkt i denne virksomhetens konkrete arbeidsprosesser, identitet og strategi.

Konseptet

Karl Johans gate 16 ble oppført rundt 1860 og var tidligere kjent som Gjensidige-gården. Bygget er vakkert med flotte arkitektoniske og bygningstekniske detaljer som hører hjemme i en fjern epoke. Et hovedgrep har vært å speile fortiden ved å fremheve bygningens kjerne.

2. etasje: Med den store takhøyden som utgangspunkt har det åpne landskapet fått et industrielt preg der oppmerksomheten rettes mot lokalets ekthet. Den opprinnelige teglsteinen og andre bygningsdetaljer står i skarp kontrast til iøynefallende, nettliknende konstruksjoner som deler lokalet opp i ulike arbeidssoner. Fordi arealet er så stort og luftig var det enkelt å utforme mange rom i rommet og å legge til rette for valgfrie arbeidsmåter mht. fysisk og psykisk ergonomi. Siden sonene er så forskjellige, kan brukerne ta hensyn til både humør, dagsform og type arbeidsoppgaver når de kommer på jobb om morgenen.

2.etasje har et bredt utvalg av møterom og stillerom i forskjellige størrelser og stiler. Mye beplantning og mange grønne innslag sørger for kontrast, men sikrer også et godt innemiljø med biofilisk grunntone.

3. og 4.etasje er også bygget opp rundt det som er ekte og opprinnelig i bygget. Ventilasjonssystemet er synlig og har en iøynefallende farge som tiltrekker seg oppmerksomhet, og mellom kontorene finnes det industrielle elementer i farger som gjør dem til blikkfang. De lange korridorene brytes opp av planter og konstruksjoner som demper monotoni, skaper liv og har en gunstig akustisk effekt. Et hovedhensyn har hele veien vært pietetsfull balansegang mellom historien og det moderne, mellom ekthet, materialitet og kontrasterende farger. Den rå kjernen tapes ikke av syne noen steder.

Utfordringene

Prosjektet bød på tre hovedutfordringer. Bygningsmassen var krevende, og det måtte vurderes løpende hvor mye av strukturen som kunne være synlig og hvor mye som måtte forsegles ved hjelp av for eksempel malte eller tapetserte vegger. Å skape et godt og inspirerende arbeidsmiljø var like viktig som det industrielle uttrykket.

Den sentrale beliggenheten midt på Karl Johan var heller ingen fordel i byggeperioden. Det ble stilt strenge krav til hvordan varelevering skulle foregå og hvordan stillaser skulle settes opp. Prosjektet hadde dessuten en kostnadsutfordring: Når mange brukere kommer og går, innebærer det som regel hardere bruk av lokalene enn det som er tilfellet ved lange leiekontrakter. Målet var god match mellom konseptet, nivået på lokalene, leietakernes forventninger og krav til vedlikehold. Alt dette måtte holdes opp mot betalingsviljen, og avveiningene var vanskelige. Et hovedspørsmål var hele veien hvor mye utviklingsarbeid vi kunne koste på oss og hvor detaljert vi kunne gå til verks.

Thon Flex er utformet av Ramsøskar interiørarkitekter. Kontakt oss gjerne for en prat!

Kilder

Cushman&Wakefield: Nordic Office – A Preview of the Future (2018)

Cushman&Wakefield: Market Playbook Oslo, Norway (October 2018)

Jan Kristian Karlsen: Tid til arbeid – Tid til overs – Tidstyver, teknologi og åpne landskap, Cappelen Damm Akademisk, 2015.