Project Description

Coworking-lokaler vinner terreng

Ramsøskar har nettopp holdt frokostseminar om coworking. Konklusjonen var tydelig: Tallene viser at leietakerne etterspør coworking-lokalene som rulles ut. Gårdeierne bør være våkne.

I følge senioranalytiker Ann Kristin Aure i Union Gruppen er det behovet for fleksibilitet som gir de nye konseptene vind i seilene: Leietakerne ønsker fleksibel bruk av lokalene sine, leiekontrakter som inneholder mulighet for opp- og nedskalering, exit-adgang og opsjon på forlengelse.

Coworking er blitt et fellesbegrep som rommer litt ulike løsninger. I øyeblikket utgjør disse en begrenset del av kontormarkedet (1.5 % i Stor-Oslo). Veksten er imidlertid hva Ann Kristin Aure kaller enorm: De siste årene har arealet i snitt økt med 30 000 kvm. pr år, og i dag ligger det på ca. 170 000 kvm. Stadig flere aktører melder seg på; mange tradisjonelle gårdeiere utvikler egne konsepter. Totalt finnes det mer enn 30 aktører i Oslo i dag, og 35 nye lokasjoner er lagt ut i markedet siden begynnelsen av 2018. Når denne utviklingen oversettes til arbeidsplasser, tilsvarer det 3000 nye pr. år.

Etterspørselen

For gårdeierne er kardinalspørsmålet om lokalene fylles opp og hvor lang tid det tar. Unions kartlegging i januar viste et belegg på ca. 50 % mot 63 % i august. Tallene må vurderes på bakgrunn av at det hadde vært mange nyåpninger i mellomperioden. Ikke overraskende er det klar sammenheng mellom belegg og etableringstidspunkt: Sentre som har vært åpne i mer enn tre år, har 90 % belegg.

Hvem er leietakerne?

Unions data tyder på at leietakerne ofte er selvstendig næringsdrivende eller scale up-bedrifter. Store og stabile virksomheter drar i mindre grad nytte av konseptet, men kan finne det hensiktsmessig å plassere innovasjonsavdelinger eller prosjektavdelinger i coworking-fellesskap som byr på kreativt miljø og mulighet for kunnskapsdeling.

Felles for alle er at de gjerne betaler litt ekstra for å kunne sette bort rene servicefunksjoner. Når det gjelder kostnader pr. ansatt, viser et tenkt eksempel dette: En arbeidsplass på 20 kvm. i et tradisjonelt kontor koster 70.000 kr. i leie pr. år. I et coworking-fellesskap er prisen 100.000 kr. Men legger vi til alle kostnader som knytter seg til driften av arbeidsplassen i den tradisjonelle løsningen, vil denne beløpe seg til rundt 140.000 kr. (Se figuren nedenfor.)

Ann Kristin Aures konklusjon er denne: Coworking er i ferd med å endre kontorleiemarkedet. Volumet vil øke i takt med ønsket om fleksible løsninger. Spørsmålet er om det er plass til alle aktørene i markedet.

Forutsigbarhet i alle ledd

Med referanse til Thon FLEX fremhever eiendomsdirektør Annette Hofgaard og eiendomssjef Jøran Nenseth i Olav Thon Gruppen hvor fordelaktig det er at utleie, drift og utvikling skjer i regi av gårdeier. For leietakerne betyr det større forutsigbarhet enn om ansvaret er fordelt på ulike aktører.  Thon Gruppen mener at suksessfaktorene er beliggenhet og utnyttelse av den infrastrukturen som finnes i hele konsernet. De ser for seg en videreutvikling der FLEX-konseptet kobles til for eksempel hotell og kjøpesenter – virksomheter med stor trafikk og mange mennesker.

De to sentrene som allerede er etablert illustrerer tenkningen: I Thon Flex Vika Atrium betjenes kontorleietakerne av hotellresepsjonen. I Thon Flex Karl Johans gate 16 er den overbygde bakgården, som egner seg til alle typer events, leid ut til Hotel Bristol. Hotellet har eget salgsapparat rettet mot konferansemarkedet, og catering mv. ivaretas av hotellkjøkkenet.

De to nevnte coworking- lokalene ble begge ferdigstilt i 2018 og har slått godt an i markedet. Vika Atrium kom fort opp i 100 % belegg, og Karl Johans gate ligger nå på noe over 90 %.

Utleielokalene i Karl Johans gate består av fire etasjer med ulike fleksibilitetskonsepter. Avtalene er av to års varighet og har tre måneders oppsigelsestid. Leietakerne kan velge mellom to typer medlemskap: FLEX eller KONTOR. I det første tilfellet (2.etg) leier man ikke et bestemt areal, men bruk av hele lokalet og alle fasiliteter. Det eneste man behøver å ha med seg er PC’en. I denne etasjen kan dessuten eksterne uten annet kundeforhold leie møterom ved behov. I det andre tilfellet (3.og 4.etg.) tilbys kontorer for 2-10 personer, og det er tilrettelagt for enkel opp- eller nedskalering. Fellesarealer og tilleggsfasiliteter deles av leietakerne.

5.etasje er innredet som et åpent kontorlandskap for Ramsøskar Interiørarkitekter.

Coworking sett fra Ramsøskars ståsted

Arbeidslivet endrer seg raskt, og kundene blir stadig mer opptatt av fleksibilitet. Etter vår oppfatning må det stilles to krav: Arbeidsplassen må designes slik at den støtter virksomhetens arbeidsprosesser slik de er i dag. Samtidig må løsningene være så fleksible at de enkelt kan endres når nye behov oppstår. De fleste virksomheter opplever at enkelte funksjoner/avdelinger vokser raskt, mens andre er stabile. Ved prosjektering er det derfor viktig å dekke generelle behov heller enn å planlegge for spesifikke avdelinger. Det er også lurt å samle møterommene på ett sted i stedet for å spre dem rundt i bygget.

Når det gjelder innredning og design, pleier vi å fremheve tre dimensjoner av fleksibilitetsbegrepet:

1) Arbeidsplassene må være aktivitetsbaserte. Medarbeiderne må kunne bevege seg mellom soner som ivaretar varierende krav til samhandling og individuelt arbeid. Behovene varierer gjennom dagen: Noen arbeidsoppgaver krever en pult, andre kan like gjerne utføres i en sofa.

2) Interiøret må ta utgangspunkt i at mennesker er forskjellige. Medarbeiderne bør ha anledning til å velge seg et miljø der de kan fungere på sitt beste.

3) Når det gjelder estetikk, anbefaler vi varierte uttrykk som stimulerer medarbeidernes kreativitet, øker trivselen og bidrar til aktiv deltakelse.